Diagnostics
La loi Carrez
La loi Carrez précisée par le décret d’application du 23 mai 1997 impose au vendeur d’un bien détenu en copropriété de mentionner la superficie privative dans les actes de vente.
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, une action en réduction de prix peut-être exercée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte notarié.
Si elle est supérieure, le vendeur ne peut, en revanche, prétendre à aucun supplément de prix.
Le calcul de cette superficie doit répondre à des règles strictes permettant la définition d’une « Surface Carrez ».
« La superficie de la partie privative « … » est la superficie des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrassures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
« Les dispositions du premier alinéa « … »ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement, ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat ». (8 m2).
« Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure ».
La surface ainsi définie doit être celle du lot vendu, tel qu’il se présente au moment de la vente.
Il est à noter que si la mention de cette surface est obligatoire dans tous les actes de vente, elle est facultative dans les mandats et les annonces publicitaires.
La loi n’impose nullement l’intervention d’un professionnel dans le métrage, ni l’adjonction d’un « certificat » à l’acte de vente. Le risque encouru justifie cependant largement le recours à un professionnel qui engagera sa responsabilité sur le métrage réalisé.
Le diagnostic amiante
Les propriétaires d’immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent produire, au plus tard à la date de la promesse de vente, un constat précisant la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante dans les parties privatives et communes (dont la liste se trouve en annexe du décret du 07/02/96 modifié).
Celui-ci doit également préciser la localisation et l’état de conservation de ces matériaux et produits.
Le constat visé, ci-dessus, ou la fiche récapitulative lorsque le dossier technique « amiante » existe, constitue l’état d’amiante. Il doit être annexé à l’avant-contrat constatant la vente de l’immeuble.
Si l’état d’amiante n’est pas produit en temps voulu, il ne peut y avoir de clause d’exonération de la garantie des vices cachés constitués par la présence d’amiante dans les éléments mentionnés précédemment.
Si vous avez déjà rempli vos obligations de recherches, assurez-vous auprès de l’expert qui les a réalisées, qu’elles sont conformes à ce qui doit figurer dans l’état d’amiante.
Le diagnostic plomb
Depuis la loi du 29 juillet 1998, les vendeurs de biens construits avant 1948 doivent établir un « état des risques d’accessibilité au plomb » à l’intérieur de leur bien datant de moins d’un an.
Il doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente. A défaut aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être convenue.
Les termites
En cas de vente d’un immeuble bâti ou non, situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, un état parasitaire du bâtiment doit être annexé à l’acte authentique réalisant la vente. Cet état doit avoir été établi moins de 3 mois avant la date de l’acte définitif.
A défaut, il n’y a pas d’exonération possible pour le vendeur, de la garantie des vices cachés concernant la présence de termites.
Diagnostic de performance énergétique
(A compter du 1er novembre 2006)
L’acquéreur pourra demander au vendeur la production de ce diagnostic.
Il devra contenir notamment :
- La qualité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation normale du bien.
- Des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique.
- Il n’aura qu’une valeur informative et sa durée de validité sera de 10 ans.
Obligation d'information sur les risques naturels et technologiques
(formulaire obligatoire à partir du 1er juin 2006)
Le décret 2005-134 du 15 Février 2005 vous impose en votre qualité de vendeur un devoir d’information sur les risques naturels et technologiques concernant l’immeuble que vous proposez à la location ou à la vente.
Vous devez transmettre cette information datant de moins de 6 mois obligatoirement AVANT la signature de l’acte définitif, au futur locataire ou acquéreur, pour que celui-ci puisse prendre sa décision en toute connaissance de cause.
Mise en forme de cette information :
D’ores et déjà, vous trouverez dans chaque préfecture, chaque mairie et sur le site gouvernemental www.prim.net le modèle d’imprimé utile à l’établissement de cet état des risques que vous devez joindre à votre contrat.
Contenu de cette information :
Le contenu de cette information est disponible dans les arrêtés préfectoraux et municipaux depuis le 1er février 2006.
La sécurité des piscines
Depuis le 1er janvier 2004, les piscines privatives enterrées non-clauses et à usage individuel ou collectif, doivent être pourvues d’un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyades. Le vendeur doit fournir au notaire, une copie de la note technique que le constructeur ou l’installateur lui a remis et qui indique le dispositif de sécurité retenu.
Pour celles qui ont été installées avant cette date, le propriétaire devra avoir équipé sa piscine d’un système de sécurité normalisé avant le 1er janvier 2006.
Le non-respect de ces règles est puni d’une amende de 45 000 euros.
Le gaz
Portant sur l'état des appareils de chauffage, de production d'eau chaude, tuyauteries et locaux où fonctionnent les appareils à gaz( toute installation privative de gaz réalisée depuis plus de 15 ans et plus), la Loi n°2003-8 du 3 janvier 2003 prévoit un diagnostic immobilier spécifique « gaz » nécessaire à l'établissement de l'acte de vente, mais sans obligation de mise en conformité de l'installation.
Ce certificat, qui exonère de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique.
L’électricité
A compter du 1er Janvier 2009 les propriétaires, désirant vendre leur bien doivent réaliser le diagnostic électrique dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances datant de plus de 15 ans.
En cas d'absence de diagnostic de conformité électrique lors de la vente d'un logement, le vendeur encourt des sanctions civiles.
Ce diagnostic a une validité de 3 ans.